اللهيب: الإرادة والخبرة والتنفيذ ثالوث عودة الانتعاش العقاري

أكد لـ”السياسة” أن التحديات التشريعية والتنظيمية تهدد استقرار السوق

“عقار” صفحة أسبوعية تنشرها جريدة “السياسة”، متخصصة في القطاع العقاري، ترصد آخر التطورات وأبرز الأحداث الفنية والقانونية والاقتصادية لفئات القطاع المختلفة “الخاص” و”الاستثماري” و”التجاري” و”الحرفي” و”المعارض”، فضلاً عن نقل آراء المختصين بهذا الشأن لأهميته باعتباره ثاني أكبر قطاعات البلاد الاقتصادية.

أكد أمين سر وعضو مجلس إدارة اتحاد العقاريين الكاتب والمقيّم العقاري أحمد عبداللطيف سليمان اللهيب أن القطاع العقاري يعد أحد أهم ركائز الاقتصاد الكويتي وأكثرها حيوية، غير أنه يواجه في السنوات الأخيرة سلسلة من التحديات التشريعية والتنظيمية التي انعكست على أدائه واستقراره، وفي ظل هذه التحديات تتعدد التساؤلات حول مدى جدية معالجتها، وفاعلية الجهاز التنفيذي في إدارة الملفات العقارية، ودور أصحاب الخبرة في صياغة السياسات.

وسلط اللهيب في لقاء خاص مع “السياسة” الضوء على أبرز الإشكاليات التي تعوق تطور القطاع وطرق المعالجات الحكومية لها، إلى جانب رؤيته للحلول العملية الكفيلة بدفع السوق نحو نهضة عقارية حقيقية، مؤكدا أن الطريق نحو الإصلاح العقاري يحتاج إلى وضوح الرؤية وتبسيط الإجراءات، وتفعيل الشراكة بين القطاعين العام والخاص، بما يحقق الاستدامة الاقتصادية ويخدم المصلحة الوطنية، إذ أن القطاع الخاص هو الأكثر قدرة على الابتكار وسرعة التنفيذ.

وأوضح أن النهضة العقارية ممكنة إذا وُجدت قيادة إدارية بعقلية منفتحة، وخبرات ميدانية متخصصة وإرادة صادقة، غير أن ذلك مرهون بالانتقال إلى نهج التكليف والتفويض وإشراك أصحاب الخبرة في رسم السياسات وتنفيذها، بما يخدم الوطن والمواطن ويدعم استدامة السوق.

وأشاد بالدور الذي تلعبه شركة “الحسبة العقارية” كمنصة تفاعلية تعرض الصفقات المسجلة في وزارة العدل والمزادات العقارية بشكل لحظي وواضح ولا تكتفي بعرض الأرقام فقط، بل توضح أسباب تسعير كل قطعة أرض عبر خصائصها ومميزاتها، وتقدم ذلك عبر خريطة تفاعلية تجعل التجربة أكثر شفافية وسهولة، وإليكم تفاصيل اللقاء:

شهدت الكويت في الفترة الأخيرة تغييرات كثيرة، هل تمت معالجة المشكلات التشريعية في القطاع العقاري؟

قبل تقييم ما إذا كانت هذه المشكلات قد تمت معالجتها، لا بد من تحديدها أولًا، فالقطاع العقاري يواجه تحديات كبيرة، أبرزها المخالفات المنتشرة في مختلف أنواع العقارات، وعدم مرونة أنظمة البناء وتطويرها، وضعف الاهتمام بأنسنة المدن والجوانب البيئية، إضافة إلى غياب قاعدة بيانات دقيقة وشفافة، إلى جانب عدم تنظيم اتحاد ملاك الوحدات السكنية مثل الشقق، كما أن تنظيم المعارض العقارية وأنشطة الوساطة والتقييم تفتقر إلى التطوير المطلوب.

وهناك حاجة ملحّة لإدخال التكنولوجيا في جميع الخدمات، بما في ذلك توثيق عقود الإيجار رقميًا، إلى جانب ضرورة إنشاء هيئة عقارية متخصصة تدير وتنظم القطاع بشكل شامل واحترافي.

هل هناك جدية في معالجة مشكلات القطاع العقاري؟

هناك نوعان من المسؤولين، أحدهما ينتمي إلى فئة مجتهدة وصادقة النية تسعى لتذليل العقبات، والآخر يتمسك بالوضع القائم ويرفض التغيير دون مبررات واضحة، رغم وجود رغبة حكومية معلنة في الإصلاح، إلا أن غياب الخبرة العقارية الميدانية والمعرفة الفنية يعقّد الأمور، وغالباً ما تُتخذ قرارات بمعزل عن إدراك واقعي لاحتياجات السوق والأطراف المرتبطة به.

أهم مثالب القطاع

ما أهم مشكلات بيئة اتخاذ القرار فيما يتعلق بالقطاع العقاري؟

أبرز المشكلات هي غياب الرؤية وضعف التحضير حتى في الاجتماعات المفصلية، ما يعكس غياب الاحترافية، فلا توجد دراسات متكاملة تدعم القرارات، فيما يسود الارتجال والتسرع، وهي سلوكيات لا ينبغي أن تكون موجودة في إدارة قطاع حيوي كالعقار.

وماذا عن أصحاب الاختصاص والمعرفة في هذا القطاع ودورهم؟ ألا تستعين بهم الجهات المختصة؟

هناك خبراء مبدعون يطرحون أفكارًا رائدة، لكن هذه الأفكار غالبًا ما تُحبط بسبب غياب الحافز لتبني التغيير وانتشار الشكوك تجاه أي مبادرة تطويرية، ففي كثير من الأحيان، تبدو الاستعانة بهم أقرب إلى مجاملة شكلية تمنح غطاءً للقرارات، دون الالتفات الجاد إلى الملاحظات المدعومة بخبرة عملية وتحضير مهني، وهو ما يكرّس التفكير التقليدي والتمسك بالأنماط القديمة.

أهم الحلول

في ظل هذه المعوقات، ما هي الحلول الأكثر فاعلية لمواجهة هذه التحديات؟

المعالجة تبدأ برسم رؤية واضحة تحدد أهداف التطوير ومساره، مع منح الوقت الكافي للتنفيذ، وفيما يتعلق بأنظمة البناء، يجب أن تقتصر مسؤولية الجهات المختصة على الإطار العام كاشتراطات السلامة وتحمل البنية التحتية وحماية الحقوق، دون التدخل في التفاصيل الدقيقة للتصميم أو المساحات الداخلية التي يحددها العرض والطلب.

كما أن إصلاح بيئة العمل يستلزم تقليص البيروقراطية وتبسيط الإجراءات بما يضمن الشفافية وسرعة الإنجاز، والاستعانة بالخبراء الميدانيين لصياغة قرارات قابلة للتطبيق.

ولضمان الاستدامة، ينبغي ربط نجاح المسؤولين بالنتائج الملموسة، بحيث تصبح الكفاءة وتحقيق التطوير معيارًا أساسيًا للتقييم والتقدم.

في ظل ما ذكرتم، ومع كثرة التحديات، هل يمكن أن نشهد نهضة عقارية حقيقية في الكويت؟

التفاؤل عنصر ضروري، لكن الأماني المجردة لا تصنع واقعًا، فالنهضة العقارية ممكنة إذا وُجدت عقليات منفتحة، وخبرات ميدانية متخصصة، وإرادة صادقة من بعض الجهات، غير أن ذلك مرهون بالانتقال إلى نهج التكليف والتفويض وإشراك أصحاب الخبرة في رسم السياسات وتنفيذها، بما يخدم الوطن والمواطن ويدعم استدامة السوق.

ما الدور الذي يمكن أن يلعبه القطاع الخاص؟

القطاع الخاص هو الأكثر قدرة على التنفيذ السريع والابتكار، المطلوب نموذج تتعاون فيه الحكومة بتوفير الأطر والبيانات المفتوحة، ويحوّل القطاع الخاص هذه البيانات إلى خدمات عملية متاحة وسهلة الفهم للمواطن والمستثمر وصانع القرار.

ولدينا في شركة الحسبة العقارية منصة تفاعلية تعرض الصفقات المسجلة في وزارة العدل والمزادات العقارية بشكل لحظي وواضح ولا نكتفي بعرض الأرقام فقط، بل نوضح أسباب تسعير كل قطعة أرض عبر خصائصها ومميزاتها، ونقدم ذلك عبر خريطة تفاعلية تجعل التجربة أكثر شفافية وسهولة.

هذا النوع من العمل يقلل فجوة المعلومات، ويمنح قوة للمشتري والبائع، ويخلق سوقًا أكثر كفاءة وعدالة. وكلما توحدت الجهود بين الحكومة والقطاع الخاص على هذا النهج، تسارعت خطوات المعالجة الجذرية لمشكلات القطاع العقاري.

10 تحديات عقارية رئيسية

1ـ انتشار المخالفات في العقارات بمختلف أنواعها.

2ـ قصور أنظمة البناء وعدم مرونتها.

3ـ ضعف الاهتمام بأنسنة المدن والجوانب البيئية.

4ـ غياب قاعدة بيانات دقيقة وشفافة.

5ـ عدم تنظيم اتحاد ملاك الوحدات السكنية.

6ـ الحاجة إلى تطوير تنظيم المعارض العقارية والوساطة والتقييم.

7ـ غياب التوظيف الفعال للتكنولوجيا في الخدمات كتوثيق عقود الإيجار رقميًا.

8ـ عدم وجود هيئة عقارية متخصصة لإدارة وتنظيم القطاع.

9ـ افتقار المنظومة العقارية لقرارات منطقية وعملية ورقابية صحيحة.

10ـ عدم الالتزام بالمسؤوليات الملقاة على كل جهة، بحيث يقوم دور أصحاب الخبرة بتقديم الدراسات فيما يقتصر الجهاز التنفيذي على دراستها وأخذها بعين الاعتبار عند التطبيق.

تطوير الأنظمة لتلبية الاحتياجات 

قال اللهيب إن التضييق والمحدودية بالتزامن مع القوانين الصارمة غير المنطقية والرقابة غير الصحيحة تؤدي إلى فرص للفساد والتمادي، بينما القوانين المنطقية المرنة ومواكبة التطورات مع رقابة جيدة يحققان تنافسا نزيها.

فالأنظمة والقرارات العقارية قد تضع قيودا وتوجهات، لكن عندما لا تتوافق مع احتياجات السوق، يفرض العرض والطلب نفسه ويتجاوزها، مما يجعل الواقع يتكيف معها أو يتحايل عليها، خصوصا مع وجود رقابة غير صحيحة. وهذا لا يعني تأييد المخالفات، بل يوضح أن القوانين إذا لم تكن منطقية وواقعية وتتغير مع الوقت، تدفع البعض لتجاوزها، في حين أن الحل يكمن في تطوير الأنظمة لتلبي احتياجات السوق ضمن إطار قانوني منظم.

فعلى سبيل المثال، قد تضع الأنظمة اشتراطات معينة لمساحات الوحدات السكنية أو عدد مواقف السيارات، لكن إذا كان الطلب في السوق مختلفا عن هذه الاشتراطات، تظهر محاولات للالتفاف على القوانين لتلبية الحاجة، مما يبرز أهمية تعديل الأنظمة لتكون متوافقة مع واقع السوق وتحدياته.

تبسيط أساسيات السوق 

قدم اللهيب من خلال إصداره الأخير “مقدمة إلى سوق العقار الكويتي” دليلا شاملا للمبتدئين لفهم الديناميكيات الأساسية للسوق العقاري الكويتي، بما يساعدهم على اتخاذ قرارات مدروسة، وتجنب الوقوع في فخ الصفقات غير العادلة، وذلك من خلال ثلاثة فصول متكاملة لتبسيط أساسيات سوق العقار المحلي أمام القارئ المبتدئ.

وفي مقدمة الكتاب، أوضح اللهيب أن الهدف من الإصدار هو مساعدة القراء على فهم السوق والتعرف إلى العوامل المؤثرة في قيمة العقارات، ليكون مرجعاً عملياً للنجاح في الاستثمار والتعامل العقاري.

وتناول في الفصل الأول عدة محاور رئيسية هي الفئات العقارية، أنماط التملك، التقييم والوساطة العقارية، مع تفسير أسباب تجاوز بعض الصفقات قيمتها السوقية أو انخفاضها عنها.

أما الفصل الثاني فركز على مبادئ الاستثمار العقاري، بما في ذلك العوائد والمخاطر والعناصر التي يجب مراعاتها عند شراء أو تطوير العقار.

في حين جاء الفصل الثالث ليوضح المصطلحات العقارية والعوامل المؤثرة إيجاباً وسلباً في قيمة القسائم مثل الموقع، المواصفات والواجهات.